4月2日晚间,不久前刚公布靓丽年报的新城控股(43.700, 0.82, 1.91%)(601155,SH)公告称,收到上交所的年报事后审核问询函。据新城控股年报,公司以122.83%的高目标完成率、74.82%的高增长率首次跻身房地产行业TOP10。

  受问询函影响,4月3日,新城控股股价开盘即大幅下跌,盘中跌幅一度突破8%,至收盘时跌幅为5.7%。

  《每日经济新闻》记者注意到,上交所这份《关于对新城控股集团股份有限公司2018年年度报告的事后审核问询函》,要求新城控股就利润增加、与关联方资金往来、现金流等5个方面进行补充披露,共涉及16个问题,并要求其在4月19日前进行回复。而这16个问题几乎均涉及对新城控股利润虚增的质疑。

  公允价值变动受质疑

  问询函指出,2018年新城控股的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,同比增长209.02%,占归母净利润的26.78%。请公司补充披露投资性房地产的区域分布特征,以及2018年房地产价格和土地价格的变化趋势,说明投资性房地产公允价值大幅增长的合理性,以此来说明公司利润快速增长是否具有可持续性,并充分提示风险。

  上交所尤其指出了公允价值变动的合理性。

  实际上,按公允价值计价的方式的确会直接影响到房企利润表现。业内人士告诉《每日经济新闻》记者,投资性房地产和其他物业不同之处在于,这部分物业可以用于投资,会产生收益,公允价值模式计量下,每年需要对投资物业进行资产重估,投资物业增值,则直接增加当期利润。“因为投资性房地产持有期间的公允价值会产生变化,进而会影响利润。”

  另外,采用公允价值模式计量无需对投资物业计提折旧或进行摊销,因此公司的费用会减少,进而也能间接增加利润。

  “一般而言,采用公允价值模式会提高投资性物业的账面价值,从而扩大公司的资产规模。企业采用公允价值模式对投资物业进行计量,可改善企业的资本结构,提升经营效益,并不增加实际税负。”上述人士表示。

  也就是说,公允价值变动对利润的影响,或基于经营的提升,或只是取了“会计计算模式”的巧。如果净利润和净资产会随房地产市场发生大幅度波动,就意味着投资风险加大,企业经营的不稳定性增加。

  显然,这类企业,如果剔除物业公允价值的变动因素,净利润的表现更直接且明显。

  新城控股2018年的利润构成中,投资性房地产公允价值变动收益、财务报表范围变动的投资收益占比较大。同时,公司较高的资本化利息支出比重、较低的预期信用损失率和新会计准则的采用,都是利润同比增长的主要原因。

  并且,新城控股公允价值变动所产生的收益为28.09亿元,占到母公司净利润的26%,相当于两成半的利润都来自于公允价值变动,而非房屋销售所带来的收益。也即,如果不考虑投资物业增值,新城控股的净利润势必不会出现如今的大幅增长。

  选择性合并报表?

  除了用增加公允价值变动收益来增加利润外,公司是合营还是控股,也会对利润造成影响。

  2018年7月,公司通过协议约定方式,将持股49.51%的青岛卓越新城置业有限公司和持股50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司纳入合并报表范围。通过收购许昌市昱恒房地产开发有限公司(以下简称许昌昱恒)1%股权和进行协议约定的方式,将持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范围。同时,合营企业转子公司带来了6.77亿元投资收益,占公司2018年归母净利润的6.45%。

  这一占比很高,对公司利润属于重大影响。但新城控股在上述公司的协议约定和少量股权变动,能否保证公司对子公司实现控制并不清晰。这也是新城控股被上交所问询的一项。

  一般而言,持股比例在40%以上可以纳入会计报表,但业内人士指出,新城控股在许昌项目的持股是32%,应该是合营企业而非控股子公司,但是新城用协议的方式将其以子公司进行处理,如果事先有约定(比如,虽然持股比例仅32.8%,但新城对这家公司有绝对控制权),则需要在协议里说明一切。

  的确,在经营决策方面如果没有约定计入方式会有一定变化,则对合营公司利润影响较大。新城控股把这三家合资公司进行并表,除了增加销售收入额,其余理由并不充分。

  现金流净额和净资产匹配成疑

  年报披露,2018年新城控股新增土地储备共164幅,总建筑面积4773.24万平方米,平均楼面价2330元/平方米,新增土储中三四线城市占比达到66.1%,二线城市占比33.2%,一线城市占比仅0.7%。可见2018年新城控股的经营活动较活跃。